¿Para qué está destinado? ¿Qué objetivo sirve? Los expertos dicen que la zonificación es esencial, pero también puede resultar confuso para la mayoría de las personas.
Entonces, les pedimos a los expertos que discutan el propósito de la zonificación y por qué existe:
curtis jackson
Abogado Licenciado | Jefe de Regulación y Permisos, SnapADU
Promueve el control local de cómo se desarrolla una ciudad.
La razón principal de la zonificación es promover el control local de cómo se desarrolla una ciudad para reflejar las diferencias y preferencias regionales. Por ejemplo, los pueblos junto a la playa tienen deseos diferentes a las ciudades en el desierto o las montañas.
Debido a esto, los gobiernos locales controlan muchas decisiones de zonificación, con algunos estándares establecidos por los gobiernos estatales.
Un ayuntamiento local o una junta de supervisores pueden implementar una zonificación que refleje los deseos de los residentes. La mayoría de las veces, esto conduce a más zonas residenciales unifamiliares y espacios abiertos y parques ubicados lejos de usos industriales o comerciales.
Además, los ayuntamientos deben analizar cómo la zonificación implementada afectará el tráfico, las vistas, el ruido y el carácter general de la comunidad.
Sin embargo, las ciudades aún deben cumplir con las leyes estatales y, por lo tanto, deben proporcionar viviendas de mayor densidad y otros usos diversos que los residentes locales pueden no tener en sus listas de deseos.
Corresponde al consejo de la ciudad aprobar una ordenanza de zonificación que satisfaga las leyes estatales y los deseos de sus electores mientras lleva a cabo las políticas establecidas en el Plan General aprobado de la ciudad.
Orígenes de las regulaciones de zonificación y uso de la tierra
Para comprender la zonificación y por qué existe, es importante comenzar por el origen del uso del suelo y las normas de uso del suelo. Las leyes de zonificación en ciudades importantes se originaron en Los Ángeles en 1904 y en la ciudad de Nueva York en 1916.
En 1922-1924, el Congreso aprobó e imprimió la Ley de Habilitación de Zonificación Estatal Estándar, que dio a los estados un modelo para promulgar sus propias leyes de habilitación de zonificación, sentando las bases para las regulaciones de zonificación.
Después de eso, los estados comenzaron a redactar e implementar leyes/estándares de zonificación basados en la Ley de habilitación de zonificación estatal estándar. Hoy, Houston, Texas, sigue siendo la última gran ciudad estadounidense sin una ordenanza de zonificación.
En California, por ejemplo, toda la tierra estaba inicialmente bajo la jurisdicción del Estado de California desde el principio. Luego se crearon condados para administrar áreas locales, que fue el comienzo del control local.
Después de eso, la tierra de cada condado fue administrada y dividida en zonas por la jurisdicción local del condado. Siempre que un condado desee convertirse en una ciudad, debe petición el estado para convertirse en una ciudad incorporada o autorizada.
Hasta que se incorpore una ciudad, están sujetas a las reglas de zonificación y plan general del condado en el que están ubicadas. Una vez incorporadas, las ciudades pueden implementar sus propios plan General y código de zonificación.
Mateo Paxton
Fundador y propietario, Hipernia
Administra y desarrolla la propiedad bajo la jurisdicción del gobierno local.
La zonificación es cómo el gobierno local administra y desarrolla la propiedad bajo su jurisdicción. Se divide en varias categorías para equilibrar el uso del suelo de una ciudad y proporcionar valor a los ciudadanos que poseen propiedades.
La zonificación también ayuda en la preservación del medio ambiente local y el mantenimiento de los valores de la propiedad.
Controla el uso privado de la tierra para el bien común
El propósito de la zonificación es controlar el uso privado de la tierra para el bien común. Establece que los intereses de los propietarios privados deben sopesarse frente a los intereses del público.
“La zonificación es la verdadera fuerza detrás de la planificación”, escribe R. Robert Linowes y Don T. Allensworth, “y es la zonificación lo que le da fuerza a las metas y objetivos de la planificación. La planificación como tal no puede exigir que la tierra se utilice de una manera particular, pero la zonificación sí”.
Debe servir a un propósito público legítimo.
La zonificación debe servir a un propósito público legítimo y cumplir con un plan integral que haya sido aprobado. Todos los distritos con categorías de zonificación comparables deben seguir las mismas reglas.
La zonificación no puede ser discriminatoria o inconsistente. No puede resultar en la «tomando» de una propiedad (como se detalla más adelante en este capítulo) o la violación de otras leyes o requisitos constitucionales.
Es una herramienta utilizada por los urbanistas para construir y hacer crecer una ciudad.
En su nivel más básico, la zonificación es una herramienta utilizada por los urbanistas para construir y convertir un pueblo o una aldea en una ciudad. Un buen urbanista considerará la industria primaria, la población, la tasa de crecimiento y los requisitos industriales de la comunidad.
El planificador puede establecer de manera eficiente y exitosa una ciudad equilibrada mediante el desarrollo de un plan de la ciudad basado en las diferentes clasificaciones de zonificación creadas por el estado o el condado.
Esta guía explicará la diferencia en cada categoría de zonificación, cómo se decide la zonificación, las inquietudes que pueden surgir de los cambios de zonificación y el propósito principal de la zonificación en sí.
Ayuda a las ciudades y pueblos a planificar y organizarse
La zonificación es cómo su gobierno local decide los usos de una parcela de tierra. Por ejemplo, su ciudad podría determinar que un terreno dado es apropiado para un casa unifamiliar (zonificación residencial), una fábrica (zonificación industrial), o una tienda de conveniencia (zonificación comercial).
La zonificación ayuda a las ciudades y pueblos a planificarse y organizarse. Casi nadie querría comprar una casa al lado del aeropuerto. Por lo tanto, la ciudad se asegurará de que un aeropuerto solo se pueda construir en un lugar donde no haya muchas casas.
Las leyes de zonificación ayudan a la ciudad a hacer eso y hacer el mejor uso de la tierra dentro de sus límites. Las reglas de zonificación no están escritas en piedra, y las parcelas particulares de propiedad pueden cambiar con el tiempo.
A veces, si un propietario quiere usar su propiedad para algo para lo que no está zonificado, debe solicitar a la ciudad un uso no conforme. A menudo, los propietarios vecinos tendrán la oportunidad de opinar sobre esta solicitud.
La zonificación de uso mixto es posible. Especialmente en áreas urbanas densamente pobladas, es posible que vea reglas de zonificación que permiten más de un tipo de uso en la misma zona (como residencial y comercial).
Promueve valores de propiedad estables y compatibilidad de vecindario
Los reglamentos de zonificación se crean para garantizar que las áreas de un municipio se utilicen para beneficiar a toda la comunidad.
La zonificación es el proceso de dividir un municipio en zonas, cada una con regulaciones específicas sobre usos de suelo permitidos y prohibidos.
Por ejemplo, una zona podría designarse para uso residencial, mientras que otra podría reservarse para negocios comerciales. Los municipios pueden garantizar que cada parte de la comunidad se utilice de manera eficiente mediante la zonificación de diferentes áreas para diferentes propósitos.
El propósito de la zonificación es segregar usos conflictivos de la tierra, proteger la salud y seguridad pública, y proveer para el desarrollo ordenado de un municipio.
También proporciona consistencia en la densidad del tipo de edificio y promueve valores de propiedad estables y compatibilidad con vecindarios.
La zonificación garantiza que todos los edificios cumplan con requisitos mínimos como:
- Acceso a caminos
- Disponibilidad de plazas de aparcamiento
La zonificación puede limitar los efectos ambientales adversos en las comunidades vecinas al restringiendo ciertas empresas abran cerca de casas o escuelas; también puede aumentar los efectos positivos, como proporcionar vivienda a las personas que viven cerca del trabajo, reducir la congestión del tráfico y la contaminación del aire.
Hace que vivir en una región sea más conveniente y seguro
No solemos pensar en la zonificación en nuestra vida diaria, pero explica mucho sobre cómo vivimos. En general, una ciudad o pueblo se dividirá en zonas para Residencial, comercialy industrial.
Sin embargo, hay otras categorías especiales como zonificación histórica para edificios notables y zonificación agrícola si la región es más rural.
Establecer leyes de zonificación ayuda a garantizar que no terminemos construyendo una fábrica al lado de un asilo de ancianos o que tengamos una granja justo en medio de un centro comercial.
Puede pensar que estas situaciones suenan absurdas, pero las ciudades pueden crecer rápidamente y los desarrolladores siempre compiten por el espacio. Mantener casas, negocios y otras instituciones zonificadas juntas hace que la vida en una región sea más conveniente y segura.
Evita el despilfarro de suelo dividiendo áreas en usos específicos
La zonificación es necesaria porque evita el desperdicio de suelo al dividir áreas en usos específicos. También asegura que las propiedades se utilicen para los fines designados y protege valores de propiedad por un mayor desarrollo en un área en particular, lo que puede suceder con la construcción descontrolada.
Los desarrollos dentro de las zonas tienen restricciones más significativas sobre lo que se puede construir que los desarrollos fuera de ellas (p. ej., sin uso comercial versus uso mixto).
Como se indicó anteriormente, la zonificación es una parte integral de la planificación que divide las propiedades de acuerdo con la forma en que se deben utilizar a través de diversas reglamentaciones relacionadas con la documentación de control de planificación o los estándares de diseño detallados en un documento llamado “zonificación”.
Este proceso implica regular dónde se pueden construir los edificios y definir alturas y distancias aceptables entre las estructuras para que los vecinos no se sientan molestos por la contaminación acústica mientras disfrutan de espacios abiertos como parques o playas cercanas.
Ayuda a mantener el ecosistema local.
La zonificación ayuda a su gobierno local a regular la tierra en su área. Puede sonar restrictivo, pero la zonificación es lo mejor para los ciudadanos, ya que significa que los vecinos de al lado no pueden construir un mega centro comercial a su lado sin obtener el permiso de la ciudad.
Considere no solo la irritación que traería, sino también la caída masiva en el valor de su propiedad cuando intente venderla. La zonificación también ayuda a mantener el ecosistema local.
Aunque cambiar la zona de una propiedad no es imposible, crea un conjunto adicional de aros que los desarrolladores inmobiliarios tienen que superar antes de que puedan comenzar a construir.
Esto le da tiempo al concejo local para considerar el impacto en la comunidad para bien o para mal, y los ciudadanos preocupados pueden presentar sus argumentos a favor o en contra del concejo.